不動産投資の最大のリスクである「空室」を回避するために、多くのオーナーが検討するのがサブリース（一括借り上げ）契約だ。しかし、これまでのサブリースには、オーナーの自由を奪う「法的な罠」が潜んでいた。2026年、そのデメリットを根底から解決する新機軸として注目されているのが、RENOSY独自の管理プラン「NEOインカム」である。
本記事では、従来のサブリースが抱える構造的問題を整理し、NEOインカムがなぜ投資家にとって「真に有利」と言えるのか、その仕組みとリスクを徹底的に解剖する。
従来の「サブリース契約」が抱える致命的な問題点
不動産投資において、空室リスクをゼロにする「家賃保証（サブリース）」は一見、魔法の杖のように見える。しかし、一般的なサブリース（マスターリース）契約の実態は、オーナーと事業者の間で結ばれる「賃貸借契約」だ。 この契約形態が、なぜ多くのオーナーにとって「足枷」となってきたのか。その元凶は、本来「弱者である借り手」を守るために制定された日本の**「借地借家法」**にある。
オーナー側から「解約」ができない不条理
借地借家法において、物件を借りる事業者（サブリース会社）は「借主」として強力に保護される。皮肉なことに、この法律下では資産の所有者であるオーナーよりも、借りている事業者の方が法的に強い立場になるのだ。 一度契約を結ぶと、オーナーが「自分で管理したい」「他の会社に変えたい」と願っても、**「正当な事由」**が認められない限り、オーナー側からの解約は原則として不可能に近い。この「不自由さ」が、長期運用における最大の足枷となる。
「家賃保証」という名の減額強要
「30年一括借り上げ」という言葉を鵜呑みにしてはいけない。サブリース契約書には、ほぼ例外なく「賃料改定」の条項が含まれている。 数年ごとの更新時に、事業者の都合で「周辺相場が下がった」「老朽化した」という理由から、一方的な家賃減額を突きつけられるケースが絶えない。借地借家法を盾に「減額に応じないなら解約する（しかしオーナーからは解約できない）」という、極めて不対等な交渉を強いられるのが、これまでのサブリースの闇と言える。
出口戦略の喪失：物件価値を毀損させる「支配」
不動産投資の成功は、最終的にいくらで売却できるか（出口戦略）で決まる。しかし、解約不可能なサブリースがついた物件は、買い手から見れば「自由度の低い、利回りが固定された不自由な資産」に映る。 特に、自らの「信用」を武器に高評価な資産を築こうとする上場企業サラリーマンにとって、売却したくてもサブリースが解除できず、市場価格より安く買い叩かれる現状は、資産形成における致命的なエラーとなりかねない。
RENOSY「NEOインカム」は、賃貸借ではない「金融取引」
「NEOインカム」がこれまでの不動産投資の常識を覆した最大の理由は、契約の本質を「賃貸借（貸し借り）」から**「将来集合債権譲渡契約（金融取引）」**へと定義し直した点にある。 これは、オーナーが将来にわたって入居者から受け取るはずの「家賃を得る権利（債権）」を、RENOSYというプロフェッショナルが買い取るという仕組みだ。この視点の転換が、投資家にこれまでになかった「自由」と「安定」をもたらす。
借地借家法の適用を受けない「自由度」
「NEOインカム」において、オーナーは入居者と直接賃貸借契約を結ぶ。一方で、管理会社であるRENOSYとは「将来発生する賃料債権を売買する契約」を締結する。 ここが重要なポイントだ。この契約は法的に「賃貸借」ではなく「金融取引」とみなされるため、オーナーの権利を不当に制限してきた**「借地借家法」の適用を受けない**。
つまり、従来のサブリースの最大のリスクであった「解約したくても会社側が拒否して居座る」という事態が起こらないのだ。オーナー側の意思で管理契約を解除できる柔軟性が確保されているため、売却を検討する際にも「サブリース付きの不自由な物件」として買い叩かれる心配がない。この「出口の自由」こそが、NEOインカムを選択する最大の戦略的メリットと言える。
実際の空室に関わらず、対価が支払われる仕組み
「将来集合債権譲渡契約」により、RENOSYはオーナーが将来手にする賃料債権をあらかじめ一括で買い取っている状態になる。そのため、実際の部屋に入居者がいるか、あるいは一時的に空室であるかに関わらず、オーナーには「債権の対価」として、毎月一定の金額が支払われ続ける。
仕組み自体は金融工学に基づいた高度なものだが、オーナーが手にする結果は非常にシンプルだ。それは、**「空室という不確定要素を排除した、揺るぎない安定収入」**である。 本業に忙しく、月々の収支変動に一喜一憂したくない上場企業サラリーマンにとって、不動産投資を「毎月決まった額が振り込まれる金融商品」に近い感覚で運用できるこのスキームは、まさに理想的な資産形成のカタチだ。
「NEOインカム」で得られる具体的な効果とカバー範囲
リスクヘッジと管理の手間を最小化し、本業に100%集中したい。そんな上場企業サラリーマンの理想を形にしたのが、NEOインカムの「フルパッケージ」防衛策だ。このプランを選択することで、不動産投資における「不確定な支出」のほとんどが、あらかじめ計算可能な「固定費」へと変わる。
空室・滞納時でも揺るがないキャッシュフロー
不動産経営で最も恐ろしいのは、ローン返済があるにもかかわらず家賃が入らない「空室」の状態だ。 NEOインカムでは、入居状況や滞納の有無に関わらず、RENOSYが買い取った債権の対価として一定額が毎月支払われる。これにより、あなたの銀行口座からは毎月決まった額が引き落とされ、決まった額が振り込まれる。この**「収支の完全な可視化」**こそが、精神的なゆとりを生む。
「突発的な数万〜十数万円」をゼロにする設備保証
エアコン、給湯器、換気扇といった住宅設備の故障は、ある日突然やってくる。 通常、これらの修理や交換には数万円、時には十数万円の出費が伴い、その月のキャッシュフローを赤字に転落させる。しかし、NEOインカムではこれらの修理・交換費用をRENOSYが全額負担する。オーナーは、設備の不具合を知らせるメールをアプリで確認するだけで、自らの財布を痛めることなく現状を回復できるのだ。
入居者入れ替え時のコストをリセット
退去が発生した際の「原状回復費用」や、次の入居者を決めるための「広告費用（AD）」も、オーナーにとっては重い負担だ。 NEOインカムなら、これらのコストもプラン内に含まれている。数年ごとの退去に伴う多額の持ち出しを心配する必要がないため、長期的なシミュレーションの精度が劇的に向上する。
⚠️ 注意点：プランの対象外となる設備 非常に手厚いNEOインカムだが、すべての設備をカバーしているわけではない。以下の設備についてはオーナー負担となるため、中古物件や設備充実物件を検討する際は注意が必要だ。
- 対象外の例: 備え付け家電（冷蔵庫・洗濯機等）、ユニットバス、トイレ本体、床暖房など。
これらの「大物」や「消耗品家電」を除外することで、プラン料金の合理性を保っている。契約前に、自分の物件のどの設備が対象になるかを担当者とすり合わせることが、賢いオーナーへの第一歩だ。
NEOインカムの「リスク」と「向き合い方」
「NEOインカム」は非常に強力な防衛策だが、すべての投資家にとって唯一の正解というわけではない。誠実な投資判断を下すためには、得られる安心感の「対価」として、あらかじめ理解しておくべきポイントがいくつか存在する。これらを把握し、自身の投資スタイルに合致するかを検討してほしい。
「安心」を買うための管理コスト
NEOインカムは、通常の管理委託プラン（月額一律数千円など）に比べると、手数料の設定は高めになっている。 これは、RENOSYが「空室リスク」「設備修理費用」「原状回復費用」といった、本来オーナーが負うべき不確定な持ち出しをすべて肩代わりするための「保険料」が含まれているからだ。このコストを「高い」と見るか、あるいは「本業に集中するための必要経費」と見るかが、判断の分かれ目となる。
「収益の最大化」より「安定の持続」
NEOインカムを選択すると、満室時の賃料を100％受け取れるわけではない。 「多少のリスクを負ってでも、1円でも多く利回りを追求したい」という超積極的な投資家にとって、このプランは不向きと言える。逆に、「本業の収入をベースに、失敗のリスクを徹底的に排除しながら着実に資産を築きたい」という上場企業サラリーマンにとって、利回りの一部を安定に充てるこの戦略は、極めて合理的な選択肢となるはずだ。
「金融リテラシー」が求められる契約形態
前述の通り、NEOインカムは「賃貸借」ではなく「債権譲渡」という特殊な金融スキームを用いている。 一般的な不動産投資の常識（借地借家法など）とは異なるロジックで動くため、この契約の仕組みを正しく理解し、納得した上で進める知的なスタンスが求められる。仕組みを理解せずに「なんとなく安心そうだから」と飛びつくのではなく、なぜこの形が自分を守るのかを論理的に整理することが、成功への近道だ。
よくある質問
- 通常の管理プランと比べて手数料が高い分、損になりませんか？
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「管理費」ではなく「保険料」として捉えるのが合理的です。 NEOインカムの手数料には、空室保証だけでなく、通常ならオーナーが全額負担する「退去時の原状回復費」が含まれています。 特に上場企業にお勤めの方は、突発的な数万〜数十万円の出費でキャッシュフローが乱れることを嫌います。NEOインカムは、その変動リスクをRENOSYに転嫁し、収支を「完全定額化」するためのコストです。時間の節約と精神的安定を重視するなら、決して高くはない投資と言えます。
- 途中で「NEOインカム」から通常のプランに変更することは可能ですか
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はい、可能です。 ここが従来のサブリース契約との大きな違いです。NEOインカムは借地借家法の適用を受けない金融取引（債権譲渡契約）をベースとしているため、契約上の縛りが少なく、オーナー様のライフステージや運用戦略の変化に合わせてプランを見直す柔軟性が確保されています。「最初はリスクを抑えてNEOインカムで、慣れてきたら実利重視のプランへ」という切り替えも検討いただけます。
- ユニットバスやトイレが壊れた場合は、本当にオーナー負担なのですか？
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はい、一部の大型設備や家電は対象外となります。 NEOインカムはエアコンや給湯器、換気扇といった「一般的な消耗設備」の修理・交換をカバーしますが、ユニットバス本体やトイレ、床暖房、備え付けの冷蔵庫・洗濯機などは対象外です。 これは、すべての設備を網羅すると管理費が跳ね上がり、投資としての合理性が失われるためです。対象外の設備については、築年数に応じた修繕積立金で備えるという「切り分け」が、プロの投資家としての正しい向き合い方です。
- 確定申告の際、NEOインカムの手数料は経費として認められますか？
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もちろん、全額経費として計上可能です。 NEOインカムの管理費用は、不動産所得を得るために必要な経費として認められます。上場企業サラリーマンの方であれば、所得税や住民税の還付（損益通算）を受ける際にも、この経費計上は有利に働きます。具体的な仕訳や節税効果については、RENOSYが提供する確定申告サポートアプリや、提携税理士による相談会を活用することで、手間なく最適化できます。
結論｜NEOインカムは、どんな人におすすめか？
「NEOインカム」は、すべてのオーナーに向けられた汎用的なプランではない。むしろ、リスク管理にシビアで、合理的な判断を重んじる上場企業サラリーマンにとっての「最適解」として設計されている。
もし、あなたが以下の3つの価値観に共感するなら、NEOインカムはあなたの資産形成における「最強の盾」になるはずだ。
本業が忙しく、管理の手間を1分もかけたくない
日々の業務に追われる中で、入居者対応や修繕の可否判断に時間を割くのは賢明ではない。NEOインカムなら、アプリ一つで状況を確認するだけで、あとはすべてプロが完結させる。あなたは「オーナー」という立場にいながら、実質的には「システム」を所有している感覚で運用できる。
空室や設備の故障による「赤字」リスクを徹底排除したい
不動産投資を「ギャンブル」にしてはいけない。NEOインカムによって支出と収入を定額化（固定化）することで、毎月の収支が突発的に赤字になるリスクはほぼゼロになる。この「予測可能性」こそが、健全な投資の絶対条件だ。
将来の売却（出口戦略）を見据え、解約できる自由を確保したい
10年後、20年後のライフステージの変化に合わせて、資産を身軽に売却できる権利は死守すべきだ。従来のサブリースのような「解約できない縛り」がないNEOインカムなら、物件価値を高く維持したまま、いつでも市場の波に乗って出口戦略を描くことができる。
2.0 時代の不動産投資：不自由からの解放
従来のサブリースが持っていた「安心」というメリットを維持しながら、「不自由」という最大かつ致命的なデメリットを金融工学で解決したNEOインカム。
これこそが、AIによる精緻なデータ分析と、高度な金融スキームを融合させたRENOSYが、2026年の市場で賢明な投資家から圧倒的に選ばれる、最も論理的な理由だ。
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